Основные тенденции рынка Алматы

В целом в третьем квартале 2018г. наблюдался высокий уровень активности офисного рынка г. Алматы.

• Введен в эксплуатацию БЦ Турар (Сейфуллин Плаза) общей площадью 22 000 кв.м.
• Основные сделки к аренды: переезд офиса компании LG Electronics из БЦ Алатау Гранд в БЦ Байконур, переезд компании Фридом Финанс из БЦ Нурлы Тау в БЦ Esentai Tower..
• Наблюдается продолжительный рост количества зарегистрированных юридических лиц в г. Алматы, что должно способоствовать увеличению спроса на офисные помещения.

Источник: Colliers International

*из расчета среднего обменного курса за 3 квартал 2018 года в размере 356,02 тенге за 1 долл. США.

 

Существующие БЦ класса А и Б

По состоянию на конец третьего квартала 2018г., общая площадь офисных помещений класса А и Б в г. Алматы составила приблизительно 1 270 000 кв.м., из них:

Класс А – около 150 000 кв.м.,
Класс Б – около 1 120 000 кв.м.

Существующие офисные помещения класса А и Б – общая площадь, 3К 2018г., %

Источник: Colliers International

Динамика роста общего количества зарегистрированных юридических лиц в г. Алматы, 2014 – 3К 2018г.

Источник: Colliers International на основе данных Комитета по статистике МНЭ РК

Наблюдается стабильный рост количества юридических лиц. Так, по состоянию на конец третьего квартала количество зарегистрированных юридических лиц в городе составило 122 919 единиц, увеличившись на 3,7% по сравнению с показателем конца 2017г.

Общий объем предложения офисных помещений класса А и Б по типу планировки, и их заполняемость, 3К 2018г., %

Источник: Colliers International

Значительная доля общего объема офисных помещений на рынке спланирована в формате open space и имеет высокий уровень заполняемости. Кабинетная планировка становится менее популярной, несмотря на высокие показатели заполняемости.

 

Уровень заполняемости

Средневзвешенный уровень заполняемости офисных помещений класса А и Б за третий квартал 2018г. составил 90% для класса А и 85,5% для класса Б.

Динамика уровня заполняемости офисных помещений класса А и Б, 1К 2017г. – 3К 2018г., %

В связи с увеличением объема предложения в классе Б, темп роста уровня заполняемости помещений класса Б ожидаемо замедлился. На протяжении предыдущих периодов рост уровня заполняемости офисов класса Б составлял около 4-5% ежеквартально. К концу текущего квартала заполняемость уменьшилась на 0,5%. Заполняемость в бизнес центрах класса А и Б остается на достаточно высоком уровне. В классе А прайм ставка аренды увеличилась в связи с отсутствием новых запланированных объектов арендной недвижимости. В целом, предлагаемые арендные ставки остаются привлекательными для потенциальных арендаторов.

 

Будущее предложение

На данный момент в г. Алматы ведется строительство четырех офисных зданий. До конца 2018г. планируется ввести в эксплуатацию около 27 000 кв.м. офисной недвижимости. В случае своевременного ввода данных объектов, общий прирост офисных площадей в городе к концу 2018г. составит около 2,1%.

Основные строящиеся бизнес центры в г. Алматы

 

Арендные ставки

По состоянию на третий квартал 2018г. средние арендные ставки на рынке офисных помещений г. Алматы составили:

Класс А: макс. – 18 500 тг./кв.м./мес.; мин. – 5 800 тг./кв.м./мес., без учета НДС и экспл. расходов;
Класс Б: макс. – 10 000 тг./кв.м./мес.; мин. – 3 500 тг./кв.м./мес., без учета НДС и экспл. расходов.

Арендные ставки с привязкой к курсу доллара США являются актуальными в БЦ класса А – Esentai Tower, Esentai Offices, AFD и Park View, а также в некоторых БЦ класса Б – Ренко, Prime Park, Rahat Palace, Esentai Apartments и Алси.
Эксплуатационные расходы варьируются в пределах от 240 до 2 500 тг. за кв.м. в месяц. Данные расходы, как и арендные ставки,варьируются в зависимости от местоположения, класса бизнес центра и обслуживающей компании. Во многих бизнес центрах класса Б эксплуатационные расходы включены с арендную ставку.

 

Выводы и перспективы дальнейшего развития

• В ближайшее время ожидается ввод в эксплуатацию около 36 000 кв. м. офисных площадей. Все запланированные проекты выйдут на рынок офисной недвижимости в классе Б, что увеличит текущий объем предложения на 3,2%. На наш взгляд, такой объем предложения позволит удерживать ставки аренды примерно на текущем уровне в краткосрочной перспективе – конец 2018г. – начло 2019г.
• Уровень заполняемости качественных офисных помещений в третьем квартале составил 85,5%, демонстрируя достаточно высокий уровень поглощения существующего спроса на рынке. Тем самым только офисные помещения с приемлемыми арендными ставками, высоким качеством обслуживания и развитой инфраструктурой смогут успешно конкурировать за арендаторов.
• Офисные помещения с планировкой open space остаются наиболее популярными среди арендаторов. Данный формат помещений отвечает современным потребностям арендаторов и обеспечивает гибкий подход к организации рабочего пространства.
• Большой объем предложения офисных помещений класса А на продажу предусмотрен в рамках проекта Esentai City. Несмотря на то, что данные офисы предлагаются на продажу, мы не исключаем вероятности инвестиционных покупок отдельных блоков зданий для дальнейшей сдачи в аренду, что увеличит объем предложения офисов класса А и на рынке аренды г.Алматы. По информации девелопера ожидаемый объем предложения к концу 2018 года составит 38 700 кв.м., к концу 2019 года – 39 000 кв.м. дополнительно, и к концу 2020 года – еще 17 900 кв.м. Общий объем предложения офисных помещений в проекте Esentai City составляет 95 600 кв.м. в 57 отдельностоящих зданиях.
• Проект Esentai City может потенциально закрыть будущую потребность в новых офисных зданиях класса А в средносрочной перспективе 3-4 лет.
• В связи с ростом популярности коворкинг пространств и обслуживаемых офисов, данный формат стал альтернативой для собственников бизнес центров, предлагающих традиционную аренду офисов. Так, на 8-м этаже Esentai Tower запущено офисное пространство Level 8, которое имеет концепцию обслуживаемых офисов и коворкинг зону международного уровня. Ряд других бизнес центров также прорабатывают данную идею в рамках своих зданий.

Сегодня рынок офисной недвижимости г. Алматы предлагает большой объем качественных помещений, которые имеют довольно высокий уровень заполняемости. При этом бизнес центры низкого качества не в силах конкурировать, в результате чегоони имеют низкий уровень заполняемости. Наблюдается значительный интерес потенциальных арендаторов к новым качественным объектам, однако реальные сделки совершаются только в тех случаях, когда арендодатель предлагает наиболее выгодные условия аренды по сравнению с предложениями на аналогичные по качеству площади.. С учетом наличия свободных офисных помещений в недавно построенных объектах, а такжестроящихся бизнес центров, запланированных к вводу в эксплуатацию в конце 2018 – начале 2019 года, мы предполагаем сохранение высокой конкуренции среди арендодателей в кратко- и среднесрочной перспективе.

 

Основные тенденции рынка Астаны

 

• Состоялось официальное открытие МФЦА, территория которого составляет 1 632 га и включает большинство бизнес центров Левого Берега Астаны. 

• Наблюдается продолжительный рост количества зарегистрированных юридических лиц в г. Астана, что способствует росту спроса на офисные помещения.
• Рост интереса арендаторов к переезду в более качественые и новые офисные помещения с условием сохранения или небольшим увеличением существующего бюджета на аренду.
• Продолжается реализация непрофильных активов нац. компаний, в рамках которого в третьем квартале был выставлен на продажу БЦ Изумрудный квартал (блок Б).

Источник: Colliers International
* из расчета среднего обменного курса за 3 квартал 2018 года в размере 356,02 тенге за 1 долл.США.

**в связи с пересмотром классификации отдельных БЦ, площади БЦ по классам А и Б были перераспределены.

 

Существующие БЦ класса А и Б

По состоянию на конец третьего квартала 2018г., общая площадь офисных помещений класса А и Б в г. Астана составила приблизительно 801 300 кв.м., из них:

Класс А – около 151 500 кв.м.
Класс Б – около 649 800 кв.м.

Несмотря на то, что в эксплуатацию были введены два новых бизнес центра в рамках проекта Зеленый Квартал(здания Т4 и Т5), они не были включены аналитиками Colliers в общий объем предложения ввиду того, что данными здания полностью заняли нац. компании: в Т4 переехали офисы АО «Самрук-Казына», а в Т5 ожидается переезд АО «НАК «Казатомпром».

БЦ Изумрудный квартал (Блок Б) был выставлен на продажу и перейдет в частные руки. В связи с этим, данное здание было добавлено в базу данных офисов класса Б. Свои помещения в бизнес центре уже освободило АО «Самрук-Казына», что значительно повлияло на увеличение уровня вакантности офисов класс Б.

Существующие офисные помещения класса А и Б – общая площадь, 3К 2018г., %

Источник: Colliers International

Количество юридических лиц в городе стабильно увеличивается. Так, по состоянию на конец третьего квартала количество зарегистрированных юридических лиц в г. Астана составило 67 416, увеличевшись на 9,1% по отношению к аналогичному показателю в конце 2017г.

Динамика роста общего количества зарегистрированных юридических лиц в г. Астана, 2014г. – 3К 2018г.

Источник: Colliers International

Общий объем предложения офисных помещений класса А и Б по типу планировки и их заполняемость, 3К 2018г., %

Источник: Colliers International

Значительная часть офисных зданий включают как кабинеты, так и open space. Популярность и высокий уровень заполняемости помещений с кабинетной планировкой в городе Астана объясняется большим количеством государственных организаций, которые предпочитают именно кабинетную систему.
Уровень заполняемости

Средневзвешенный уровень заполняемости офисных помещений класса А и Б на конец третьего квартала 2018г. составила 77% для класса А и 87% для класса Б.

Динамика уровня заполняемости офисных помещений класса А и Б, 1К 2017г. – 3К 2018г., %

Источник: Colliers International

 

Будущее предложение

На данный момент в г. Астана ведется строительство трех крупных офисных зданий. До конца 2019г. ожидается ввод в эксплуатацию около 149 140 кв.м. офисной недвижимости. В этом случае, общий прирост офисных площадей в городе составит около 18,6%.

Основные строящиеся бизнес центры в г. Астана

 

Арендные ставки

По состоянию на 3 квартал 2018г., арендные ставки на рынке офисных помещений г. Астана составили:

Офисы класса А: макс. – 21 500 тг./кв.м./мес; мин. – 10 000 тг./кв.м./мес, без учета НДС и экспл. расходов;
Офисы класса Б: макс. – 7 500 тг./кв.м./мес.; мин. – 4 500 тг./кв.м./мес, без учета НДС и экспл. расходов.

Запрашиваемые ставки аренды в бизнес центрах класса А и Б в течение продолжительного времени остаются стабильными.
Эксплуатационные расходы варьируются в пределах от 300 до 2 600 тг. за кв.м. в месяц. Во многих бизнес центрах эксплуатационные расходы не выделяются отдельно, а входят в арендную ставку.

Как правило, оплата арендных платежей производится помесячно авансовым платежом и после заключения договора аренды владельцу здания выплачивается сумма за 1-3 месяца аренды в качестве «гарантийного депозита», который возвращается арендатору по окончанию срока действия договора аренды, при условии, что арендатор не нарушал своих обязательств по договору аренды. Различные условия аренды можно обсудить индивидуально, особенно в случае с крупными международными компаниями, выполняющими роль ключевых арендаторов больших площадей.

Выводы и перспективы дальнейшего развития

• Открытие в Астане Международного финансового центра «Астана» должно способствовать росту количества и/или расширению действующих юридических лиц, предоставляющих финансовые и сопутсвующие услуги, так как участники МФЦА освобождаются от уплаты корпоративного подоходного налога на услуги из перечня, определенного администрацией МФЦА. На наш взгляд, это должно положительно отразиться на уровне спроса на офисные помещения, расположенные на территории МФЦА, поскольку все участники МФЦА, за редким исключением, должны поддерживать зарегистрированный офис в МФЦА в качестве основного места своей деловой активности. Тем не менее, на наш взгляд, темпы поглощения нового предложения будут оставаться на низком уровне.
• Объем предложения арендной офисной недвижимости растет не только в связи с вводом в эксплуатацию новых объектов, но и в связи с продажей зданий нац. компаний. Большое количество крупных сделок купли-продажи на рынке офисной недвижимости совершается при участии национальных компаний, которые представляют, как сторону продавца, так и сторону покупателя. В третьем квартале в рамках программы по реализации непрофильных активов был выставлен на продажу БЦ Изумрудный квартал (блок Б). Тем временем, другие нац. компании продолжают приобретать в собственность или строить объекты недвижимости для размещения своих офисов.
• Собственникам бизнес центров «старого поколения» стоит задуматься о дополинтельных капитальных вложениях в улучшения здания с тем, чтобы оставаться конкурентоспособными на рынке арендной офинсой недвижимости Астаны. Ввиду продолжающегося постоянного ввода в эксплуатацию новых офисных зданий, объем качественного предложения увеличивается, тем самым создавая давление на ставки аренды и вытесняя с рынка устаревшие бизнес центры.
• Рынок офисной недвижимости Астаны предоставляет хорошую возможность арендаторам для улучшения условий работы. Высокая конкуренция среди арендодателей позволяет без значительного увеличения арендного бюджета переехать в новые, современные и комфортные офисные пространства.

Комментарии доступны только участникам клуба NB