Предисловие автора.  За событиями последних месяцев мы едва не упустили из виду один интересный, хотя и не очень приятный факт – ровно десять лет назад, в августе 2007 года, в Казахстане начали появляться первые признаки того, что позднее назовут крупнейшим мировым финансовым кризисом в современной истории.

Формально датой начала мирового финансового кризиса считается 15 сентября 2008 года – день, когда рухнул американский инвестиционный банк Lehman Brothers. Однако те, кто работал в строительной индустрии Казахстана, хорошо помнят, что первые проблемы с ликвидностью у банков начались именно в августе 2007 года, и с перебоями продолжались примерно до декабря того же года, когда кризис стал полномасштабным. В финансовую и строительную отрасли Казахстана кризис пришел на год раньше, чем, к примеру, в России.

Эта статья – попытка понять и проанализировать, как развивалась строительная отрасль Казахстана за десять лет. В истории развития строительной отрасли, как вы увидите, было немало драматичных поворотов. Эта история была отражением истории страны в целом – ее финансов, ее подхода к управлению и, конечно, живущих в ней людей.

В истории развития строительной индустрии в Казахстане можно условно выделить три основных этапа.

 

 

Автор – Ержан Есимханов, партнер и директор практики «Строительство и Инфраструктура» международной юридической фирмы «GRATA International»

 

 

Этап I, докризисный

Бурное развитие рынка жилой и коммерческой недвижимости

О том, как развивался рынок коммерческой недвижимости в докризисный период, то есть примерно по конец 2007 года, писали многие. Если коротко, то бурное развитие этого рынка стало следствием большого количества дешевых денег, доступных на мировых финансовых рынках. Казахстанские банки занимали эти деньги и инвестировали их внутри страны. Первоочередным объектом для инвестиций было  строительство жилой и коммерческой недвижимости, на которую сформировался ажиотажный спрос.

У строительной индустрии на первом этапе развития было два ключевых признака.

Во-первых, она была довольно непрофессиональной. Ажиотажный спрос на недвижимость привел к тому, что строительством занимались все, у кого были свободные средства для инвестирования. В строительство приходили недропользователи, сельскохозяйственные компании, производители продуктов питания и текстиля, и даже сервисные и консалтинговые компании. Пользуясь относительно слабым регулированием строительной деятельности со стороны государства, эти компании инвестировали большие средства в строительство объектов коммерческой недвижимости, привлекая подрядчиков, далеко не все из которых, в свою очередь, могли похвалиться профессионализмом. Ажиотажный спрос на недвижимость, повышенные требования к срокам строительства, и одновременный приход в отрасль большого количества непрофессиональных игроков закономерно привели к серьезному падению качества строящихся объектов.

Во-вторых, казахстанская строительная индустрия формировалась вокруг крупных банков. Это никогда активно не афишировалось, но практически у каждого крупного банка была связанная с ним невидимыми узами аффилированности строительная компания, проекты которой не испытывали недостатка в финансировании от этого банка. Крупнейшие банки пошли еще дальше, и поддерживали тесные отношения не с одной, а с целым пулом компаний – одна, к примеру, в премиальном сегменте, другая – в сегменте эконом-жилья.

Такая картина могла существовать только в условиях постоянно увеличивающихся цен на недвижимость, рост которых был обеспечен дешевыми заемными деньгами.

Очень важно понимать, что главным фактором, обеспечивающим развитие рынка коммерческой и жилой недвижимости, был постоянный рост цен. Строительные компании работали по простой схеме – запустить как можно больше проектов, продать их по схеме долевого участия еще на этапе котлована, на вырученные деньги запустить еще больше проектов, и так далее. Пока продолжался рост цен и были дешевые кредиты на продолжение строительства, эта стратегия себя оправдывала. Как только на мировых финансовых рынках начались проблемы с ликвидностью и кончились дешевые деньги, развитие строительной индустрии в Казахстане внезапно остановилось. Денег на завершение начатых проектов больше не было. Недвижимость, которая сама по себе стала инвестиционным активом для населения, больше никто не хотел покупать, потому что цены начали падать.

Пик цен на квадратный метр жилой недвижимости в Алматы был зафиксирован интернет-ресурсом «Крыша» именно в августе 2007 года. С этого месяца началось падение, которое продолжается до сих пор.

В ожидании возобновления финансирования работа по уже начатым проектам более-менее активно велась до начала 2008 года. После этого начался кризис неплатежей, и строительные проекты стали останавливаться. Неплатежи в строительной индустрии нарастали, как снежный ком. К осени 2008 года юристы, работающие в строительной сфере, стали свидетелями первой, пока еще небольшой, волны строительных судебных процессов, на которые в период расцвета ни у кого банально не было времени – все строительные риски, которые могли быть предметом судебного разбирательства, в период бума были так или иначе учтены в растущей цене недвижимости, и поэтому не имели значения. Подрядные компании, которые перестали получать деньги за свою работу, стали сокращать зарплаты и персонал. На улицы вышли первые обманутые дольщики. К концу 2008 года в воздухе серьезно запахло социальным взрывом.

И тогда на строительный рынок, наконец, вышло государство. С его выходом начался второй этап развития строительной индустрии.

Этап II, кризисный

От рынка коммерческой недвижимости к инфраструктурным проектам

У государства на строительном рынке к концу 2008 года было три задачи, и все три требовали немедленного решения. Во-первых, нужно было чем-то занять персонал подрядных компаний, количество которого к тому моменту составляло несколько сотен тысяч человек. Во-вторых, нужно было завершить уже начатые проекты по строительству жилья, и дать людям квартиры, за которые они заплатили. В-третьих, нужно было навести порядок на строительном рынке.

Государство, надо отдать ему должное, со всеми тремя задачами худо-бедно, но справилось.

В начале 2009 года был обнародован план антикризисных мероприятий, согласно которому из Национального фонда выделялось 10 миллиардов долларов, которые, среди прочего, следовало направить на цели стабилизации финансовой системы, поддержание жилищного строительства, поддержку МСБ и продолжение программы индустриально-инновационного развития. Основным оператором, через которого шло распределение средств, стал Фонд национального благосостояния «Самрук-Казына», к которому мы еще вернемся. 10 миллиардами, кстати, дело не ограничилось. Как отмечал в ноябре 2015 года в Послании народу страны Президент Республики, фактический объем средств, выделенных из фонда, составил почти 20 миллиардов долларов. Такие масштабные вливания в экономику поддерживались, среди прочего, и за счет высоких цен на нефть. Кроме того, активно использовались кредитные средства институтов развития и некоторых иностранных банков, в основном китайских.

19 марта 2010 года была утверждена новая Государственная программа по форсированному индустриально-инновационному развитию Республики Казахстан на 2010-2014 годы. Ключевой заявленной задачей программы была диверсификация экономики, но фактической задачей – переключение мощностей строительного рынка из сферы коммерческой недвижимости в инфраструктурное строительство.

Иначе говоря, предстояло дать работу строительным компаниям, которые простаивали из-за кризиса и увольняли рабочих.

Строительные компании сигнал приняли быстро. Многие из них, которые до кризиса занимались исключительно строительством коммерческой недвижимости, сформировали внутри себя мощные инфраструктурные подразделения, которые активно начали участвовать в тендерах «Самрук-Казына» и национальных компаний. Эта деятельность стала настолько успешной, что сейчас некоторые строительные компании, которые раньше строили в основном жилую недвижимость, почти полностью переключились на инфраструктурное строительство. Строительная отрасль почувствовала финансирование и ожила. Немалую роль здесь сыграло и строительство объектов «ЭКСПО», которое также активно финансировалось государством.

С наведением порядка на строительном рынке дело тоже обстояло неплохо. Государство довольно жестко подошло к регулированию строительной деятельности (правда, если говорить откровенно, это следовало сделать гораздо раньше). Были введены категории строительных лицензий, причем первую категорию, которая позволяет возводить наиболее сложные строительные объекты, получить стало очень сложно. Государство жестко и последовательно ограничило привлечение денег через сферу долевого участия путем введения лицензирования этой деятельности, а также установления целого ряда требований к таким проектам. Нужно отметить, что в конечном итоге государство фактически уничтожило рынок долевого участия, установив запрет на передачу в залог банкам земель, на которых возводятся объекты долевого строительства, и тем самым фактически похоронив банковское финансирование отрасли. Правда, к тому моменту строительные компании уже разработали целый ряд альтернативных способов работы.

И последнее – государство стало активно использовать так называемые EPC-контракты – сложные строительные контракты, разрабатываемые на основе стандартных международных форм, как правило, форм швейцарской организации FIDIC. Под названием «комплексные работы» концепция EPC впервые появилась в правилах закупок «Самрук-Казына», что неудивительно, поскольку именно компании, входящие в Фонд, стали ключевыми операторами стратегии индустриального развития. Следует отметить, что примерно в 2009 году автор этих строк, тогда бывший юристом казахстанского подразделения одной из крупнейших в мире юридических компаний, предложил партнерам компании активно развивать практику EPC в Казахстане, на что умудренные опытом партнеры сообщили ему, что такие сложные контракты в строительной индустрии Казахстана не будут применяться никогда.

Автор впоследствии реализовал свою идею в другой юридической фирме, а концепцию EPC в казахстанской строительной индустрии сейчас не знает только ленивый.

Что же происходило в это время на рынке жилой и коммерческой недвижимости?

Тенденция первая – профессионализация. Непрофессиональные игроки были выдавлены с рынка или разорились. На рынке остались компании с отработанными процессами и десятками проектов в портфеле. Они завершали начатые проекты, в том числе, в отношении жилья, с использованием средств, выделяемых государством. Ни о какой сверхприбыли речи уже не шло. С учетом уже вложенных на докризисном этапе средств проекты, как правило, завершались в убыток.

Тенденция вторая – передел рынка. Как и на докризисном этапе, строительный рынок здесь следовал за банковским. Вслед за исчезновением некоторых крупнейших банков проекты тех строительных компаний, которые были слишком тесно связаны с этими банками, были распределены между выжившими компаниями в результате сложных взаиморасчетов. Этот процесс занял несколько лет, и к настоящему времени в общих чертах завершен.

Однако государство не могло выделять средства на инфраструктурные проекты бесконечно. Средства Национального фонда требовались, среди прочего, для поддержания курса тенге. Цены на нефть продолжали падать. Крупные инфраструктурные проекты, начатые в 2007-2009 годах, постепенно подходили к фазе завершения. Новые – не начинались из-за отсутствия финансирования.

Показательным примером в этом плане является строительство Большой Алматинской кольцевой автодороги, также известной как БАКАД. Первые серьезные слухи об этом строительстве начались еще в 2006-2007годах. Позднее проект был приостановлен из-за высокой цены на выкупаемые земельные участки. Только в начале 2015 года был опубликован шорт-лист из пяти консорциумов-претендентов на строительство, и в мае 2016 года был, наконец, назван победитель. Однако строительство до сих пор не начато, продолжаются поиски инвестора, а расчетная стоимость строительства, на которую опирались предложения консорциумов-участников, уже нуждается в корректировке из-за девальвации курса тенге.

С окончанием активной фазы государственного финансирования инфраструктурного строительства мы переходим к следующему этапу развития строительного рынка страны.

Этап III, пост-кризисный

От строительства к управлению

Какую картину мы сейчас наблюдаем на рынке жилой и коммерческой недвижимости Казахстана?

Есть большое количество завершенных объектов, которые не очень активно используются. Есть некоторое число профессиональных участников рынка, которые завершают или завершили эти объекты. У участников рынка есть понимание, что выгодно продать эти объекты в ближайшее время вряд ли будет возможно, поскольку отсутствует спрос. Консервировать их на будущее – тоже, к сожалению, не очень хороший вариант, поскольку неиспользуемые объекты недвижимости в условиях казахстанского климата имеют тенденцию быстро разрушаться и морально устаревать. Есть также банки, которые выделили кредитные средства на строительство и завершение этих объектов, и не заинтересованы в том, чтобы объекты мертвым грузом лежали на их балансах в виде залогового имущества, причем по стоимости, которая на текущий момент очень далека от фактической.

 

В этих условиях единственный вариант, который фактически напрашивается сам собой – это перейти от схемы бизнеса «построил-продал» к схеме бизнеса «построил – управляю», и получать не краткосрочный доход от продажи, а долгосрочный доход от управления. Так, в принципе, и происходит.

За последние три года на рынке появились как минимум две крупнейшие компании в сфере управления недвижимостью, в портфеле которых – сотни тысяч квадратных метров коммерческой недвижимости. На рынок выходят иностранные игроки в сфере управления недвижимостью. Эти компании ищут альтернативные подходы к использованию помещений – пространства, коворкинги, иные формы. Опытных потребителей на рынке недвижимости сейчас мало интересует недвижимость как таковая, поскольку предложений достаточно много. Их скорее интересует «недвижимость плюс» — плюс хорошая локация, плюс интересные решения в управлении, плюс комфортная окружающая среда и атмосфера. В аренду предоставляются не просто офисы – предоставляются решения. Например, только конференц-залы. Или виртуальные офисы. Идет активный поиск альтернативных схем работы, позволяющих иметь долгосрочный доход.

Это понимают и компании, занимающиеся продажей жилой недвижимости. На смену унылым и неэффективным ЖКХ приходят профессиональные компании, работающие в сфере управления жилой недвижимостью, со своим персоналом, алгоритмами и процессами. Эти компании создают сами застройщики. В воздухе висит, и наверняка будет скоро реализована, идея профессионального рынка арендного жилья взамен того стихийного и некомфортного, который имеет место сейчас. Но это тема для отдельной большой статьи.

В сфере инфраструктурного строительства все не так радужно. Инфраструктурные гиганты завершают проекты и сокращают мощности. Вместе с тем, они активно ищут работу за пределами Казахстана. Не в России – там картина примерно такая же, и достаточно своих крупных игроков, а, к примеру, на Ближнем Востоке, или в Юго-Восточной Азии. В этом плане большой интерес представляет Иран, рынок недвижимости которого отстает в развитии от казахстанского минимум на двадцать лет, и обязательно будет бурно развиваться. Не случайно в составе первой казахстанской бизнес-делегации в Иран зимой 2016 года было множество строительных компаний.

Эти тенденции, в целом, нужно оценить как позитивные. На рынке наблюдается явный отход от поиска быстрых денег, и явная тенденция к профессионализации и игре вдолгую. Возможно, стоило пережить довольно сильный кризис, чтобы в итоге прийти к таким последствиям.

 

 

Комментарии доступны только участникам клуба NB